Pembatalan sertifikat hak atas tanah bisa dilakukan, salah satu alasannya karena sertifikat tersebut mengandung cacat hukum administratif dalam penerbitannya. Atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah inkracht.

Adapun pembatalan ini diatur dalam Pasal 1 angka 14 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (“Permen Agraria/BPN 9/1999”).

Dalam aturan tersebut, pembatalan hak atas tanah diartikan sebagai pembatalan keputusan pemberian suatu hak atas tanah atau sertifikat hak atas tanah. Dengan batalnya sertifikat hak atas tanah, maka batal pula hak atas tanah tersebut.

Selain karena alasan administratif, sertifikat hak atas tanah bisa dibatalkan apabila dalam hal ada pihak lain yang dapat membuktikan suatu bidang tanah yang diterbitkan sertifikat itu adalah secara sah dan nyata miliknya. Tentunya dengan didukung oleh putusan pengadilan yang telah inkracht.

Cara Membatalkan Sertifikat Hak Atas Tanah

Terdapat 3 cara untuk membatalkan sertifikat hak atas tanah, di antaranya:

Permintaan Pembatalan Kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/BPN

Pembatalan Sertifikat dapat dilakukan di luar pengadilan dengan mengajukan surat kepada Menteri/Kepala BPN/ Kementrian Agraria dan Tata Ruang. Adapun alasan yang mendasari yakni karena adanya cacat hukum secara administratif. Misalnya terdapat kesalahan perhitungan luas tanah, sehingga menyerobot tanah lainnya.

Ataupun karena adanya tumpeng tindih hak atas tanah, kesalahan prosedural, atau pemalsuan surat. Dalam hal ini, maka Anda dapat membuat permohonan tertulis yang ditujukan kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional melalui Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.

Dalam pengajuan permohonan, Anda diminta untuk melampirkan sejumlah berkas, antara lain sebagai berikut:

• fotokopi surat bukti identitas dan surat bukti kewarganegaraan (bagi perorangan) atau fotokopi akta pendirian (bagi badan hukum);
• fotokopi surat keputusan dan/atau sertifikat;
• berkas-berkas lain yang berkaitan dengan permohonan pembatalan tersebut.

Gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN)

Merujuk pada Pasal 1 angka 7 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan (“UU 30/2014”), Keputusan Tata Usaha Negara (“KTUN”) merupakan ketetapan tertulis yang dikeluarkan oleh badan dan/atau pejabat pemerintahan dalam penyelenggaraan pemerintahan, termasuk sertifikat hak atas tanah.

Namun, perlu diperhatikan batas waktu untuk menggugat ke PTUN, yaitu 90 hari sejak diterimanya atau diumumkannya keputusan badan atau pejabat TUN. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 55 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara yang menyatakan:

Gugatan dapat diajukan hanya dalam tenggang waktu sembilan puluh hari terhitung sejak saat diterimanya atau diumumkannya Keputusan Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara.

Gugatan Perdata ke Pengadilan Negeri

Penerbitan Sertifikat diatas tanah yang sebenarnya belum sepenuhnya menjadi hak pembeli serta diikuti dengan tidak adanya itikan baik untuk membayar kewajiban kepada Anda dapat dikualifikasikan sebagai perbuatan melawan hukum sebagaimana diatur pada Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).

Namun perlu Anda ingat adanya kadaluarsa dalam mengajukan gugatan perdata, yakni 5 (lima) tahun sejak terbitnya sertifikat, sebagaimana diatur pada Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/97). Aturan tersebut berbunyi:

Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.

Kendati demikian daluwarsa tidak mutlak selama bisa dibuktikan perolehan tanah tersebut dilakukan tidak dengan itikad baik.

Justika Siap Membantu Kendala saat Mengurus Pembatalan Sertifikat Hak atas Tanah

Dalam mengurus proses membatalkan sertifikat hak atas tanah mungkin tidak selalu berjalan lancar. Tidak jarang ada hal yang membuat Anda bingung dan ragu apakah langkah yang dilakukan sudah tepat. Atau apakah ada dokumen lain yang perlu disiapkan. 

Anda bisa mengkonsultasikan hal tersebut dengan mitra advokat andal dan profesional Justika. Anda dapat mendalami posisi hukum saat ini dan  mendapatkan nasihat hukum yang spesifik melalui layanan hukum yang disediakan oleh Justika.

Layanan Konsultasi Chat

Dapatkan konsultasi hukum secara lebih mudah dan terjangkau menggunakan layanan konsultasi chat dari Justika. Anda hanya perlu mengunjungi laman ini dan ketik permasalahan hukum yang ingin ditanyakan pada kolom chat. Selanjutnya Anda bisa melakukan pembayaran sesuai dengan instruksi. Tunggu sesaat, lalu sistem akan segera mencarikan konsultan hukum yang sesuai dengan permasalahan Anda.

Layanan Konsultasi via Telepon

Apabila konsultasi chat dirasa tidak bisa mengakomodir kebutuhan konsultasi Anda, Anda bisa memanfaatkan layanan konsultasi via telepon dari Justika. Melalui layanan ini, Anda bisa mengobrol dengan Mitra Konsultan Hukum dengan lebih mudah dan efektif melalui telepon selama 30 atau 60 menit (sesuai pilihan Anda), untuk berdiskusi lebih detail mengenai permasalahan hukum yang dialami.

Layanan Konsultasi Tatap Muka

Namun, apabila Anda ingin berkonsultasi lebih lanjut, Anda juga dapat melakukan konsultasi tatap muka langsung dengan para Mitra Advokat Justika secara lebih leluasa lewat layanan Konsultasi Tatap Muka. Adapun lama diskusi sekitar 2 jam (dapat lebih apabila Mitra Advokat bersedia). Selama pertemuan, Anda dapat bercerita, mengajukan pertanyaan secara lebih bebas dan mendalam, termasuk menunjukan dokumen-dokumen yang relevan.

Seluruh informasi hukum yang ada di artikel ini disiapkan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum. Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan konsultan hukum berpengalaman dengan klik tombol konsultasi di bawah.

Dalam membeli sebuah properti baik secara langsung maupun melalui developer, lewat KTP atau KPR, tentu ada sederet pertimbangan yang perlu Anda perhatikan. Nggak cuma soal lokasi, aspek konstruksi dan budget, Anda juga harus mengecek status kepemilikan properti yang dibuktikan dengan Sertifikat Hak Milik (SHM).

Berdasarkan Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) tertera bahwa:

“Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6,”

Atau dengan kata lain, SHM merupakan jenis kepemilikan rumah dengan status yang paling kuat di antara sertifikat properti lainnya. Dengan memilikinya, Anda tak perlu cemas apabila ada sengketa di kemudian hari. Karena segala segala sesuatunya mudah diketahui dan sifatnya pasti serta dapat dipertanggung jawabkan secara hukum.

Apakah Sama dengan HGB?

Tahukah Anda bahwa Sertifikat Hak Milik ternyata berbeda dengan Hak Guna Bangunan atau HGB. Keduanya memiliki fungsi serta statusnya masing-masing.

Sesuai namanya, sertifikat HGB merupakan kewenangan yang diberikan oleh pemerintah untuk menggunakan sebuah lahan yang bukan miliknya sendiri. Atau dalam kata lain, pemilik hanya berkuasa atas bangunannya saja, sementara tanah dimiliki oleh negara. Kewenangan ini berlaku dalam jangka waktu 30 tahun atas permintaan pemegang hak terkait segala keperluan dan keadaan bangunan, serta bisa diperpanjang hingga maksimum 20 tahun lamanya.

Sedangkan SHM adalah kewenangan atas hak sebuah tanah dan memiliki status tertinggi diantaranya legalitas rumah lainnya. Sertifikat Hak Milik memberikan kekuasaan penuh pada pemilik lahan di sebuah kawasan dengan luas tertentu sesuai yang tercantum pada surat dengan jangka waktu yang tak terbatas.

Lalu, Bagaimana dengan Akta Jual Beli?

Terdapat perbedaan antara AJB dan SHM. Jadi, keduanya tidak sama. Sebab AJB bukanlah salah satu bentuk sertifikat rumah, melainkan perjanjian jual-beli yang menjadi bukti pengalihan hak atas tanah (akibat dari jual-beli).

Keuntungan Mengantongi SHM

Selain menempati kasta tertinggi, SHM juga memiliki manfaat paling besar bagi pemiliknya. Apa saja?

1. Pemilik Punya Kebebasan Penuh Atasnya

Maksud di balik kata “bebas” di sini, Anda sebagai pemilik punya keleluasaan yang lebih dibandingkan hanya memiliki Hak Guna Bangunan atau HGB. Sebab apabila legalitas properti baru berupa HGB, Anda tidak bisa merenovasinya sesuka hati karena harus mematuhi aturan pemugaran yang ditetapkan oleh developer.

Beda halnya dengan pemilik properti berstatus SHM. Anda bisa bebas melakukan perubahan dan perombakan terhadap bangunan yang berdiri. Jadi, jika ingin menetap dalam jangka waktu lama atau mau berinvestasi jangka panjang, sebaiknya miliki Sertifikat Hak Milik.

2. Bisa Dijadikan Jaminan Pembiayaan Perbankan

Alasan kedua mengapa Sertifikat Hak Milik menjadi sangat penting adalah  dapat dijadikan sebagai jaminan jika suatu saat Anda membutuhkan bantuan finansial dari bank atau lembaga pinjaman lainnya.

Hal ini karena sebagian besar bank dalam proses pengajuan kredit diwajibkan menyertakan jaminan berupa surat-surat berharga. Salah satunya yang memiliki kedudukan tertinggi adalah sertifikat hak milik rumah ini. Dengan begitu proses kredit bisa semakin cepat. Bahkan kemungkinan disetujuinya sangat tinggi bila dibandingkan kredit tanpa agunan atau tanpa menyertakan sertifikat hak milik sebagai jaminan.

3. Bisa Diwariskan Turun-Temurun

Perlu Anda ketahui, kepemilikan properti dengan SHM tidak memiliki batas waktu penggunaan. Sebab berlaku untuk seumur hidup. Rumah dengan SHM bisa diwakafkan, dan tentu saja bisa menjadi harta warisan untuk anak cucu tercinta. Daripada menyesal di kemudian hari karena ternyata rumah yang ditempati belum memiliki SHM lebih baik pastikan bahwa properti tersebut sudah SHM.

Cara Mendapatkan Sertifikat Hak Milik (SHM)

Jika seandainya Anda memiliki properti dengan identitas hukum yang belum sah, Anda bisa mengurus untuk memperoleh Sertifikat Hak Milik. Adapun tahapannya:

1. Siapkan Dokumen

Beberapa dokumen atau persyaratan administrasi yang perlu disiapkan, antara lain:

• Sertifikat Hak Guna Bangunan / SHGB (asli)
• Identitas diri  berupa KTP dan Kartu Keluarga (KK)
• Surat Izin Mendirikan Bangunan / IMB (fotokopi)
• SPPT PBB
• Surat pernyataan yang mengonfirmasi bahwa Anda adalah pemilik lahan

Sementara untuk mengurus SHM tanah yang berasal dari warisan, Anda  harus menambahkan dokumen, seperti akta jual beli tanah, fotokopi Kartu Keluarga dan KTP, fotokopi girik serta Surat Keterangan Tidak Sengketa, Surat Keterangan Riwayat Tanah, dan Surat Keterangan Tanah secara Sporadik yang diperoleh dari kelurahan.

2. Kunjungi Kantor BPN

Setelah dokumen telah disiapkan, Anda bisa mengunjungi kantor BPN sesuai wilayah tanah berada. Di sini, Anda dapat membeli formulir pendaftaran dan memperoleh map berwarna kuning dan biru. Jangan lupa untuk membuat janji dengan petugas untuk pengukuran tanah.

3. Penerbitan Sertifikat Hak Milik (SHM)

Jika pengukuran tanah sudah dilakukan, barulah Anda akan memperoleh data Surat Ukur Tanah. Surat tersebut untuk dilampirkan dalam kelengkapan dokumen sebelumnya. Pada tahap ini, Anda hanya tinggal menunggu keputusan dari BPN.

Biasanya SHM diterbitkan setidaknya dalam kurun waktu 6 bulan. Mengenai biaya, biasanya Anda akan dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB).

Memiliki status paling kuat dalam aspek legalitas properti, tentunya setiap lahan ataupun tanah wajib memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM). Siapkah Anda untuk mengurusnya? Jika masih terkendala, ada baiknya berdiskusi untuk meminta pendapat dengan konsultan hukum yang ahli di bidangnya.

Klik tombol di bawah ini untuk berkonsultasi langsung dengan mitra advokat terpercaya Justika.

Artikel ini sedang diulas oleh Konsultan Hukum dan akan diperbarui dari hasil ulasan tersebut.

Artikel ini merupakan kerja sama Hukumonline dengan Justika. Seluruh informasi hukum yang ada di artikel ini disiapkan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum. Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan konsultan hukum berpengalaman dengan klik tombol konsultasi di bawah ini.